Vertrouwenscrisis drukt woningverkopen

Peter van der Gugten, directeur Proper Stok

Peter van der Gugten ziet ook in zijn bedrijf de woningverkopen terug lopen en zegt: “We zien nog niet dat het stil valt. Maar in alle sectoren en alle gebieden worden mensen zeer terughoudend om verplichtingen aan te gaan. Meer dan wat anders is het dan ook een vertrouwenscrisis die bij de consument is ontstaan: vertrouwen in banken, in verzekeringen en hypotheken. En angst dat de crisis doorzet naar het bedrijfsleven en zijn weerslag vindt in het loonstrookje of erger nog, ontslag.”

Samenwerking nodig
Hij voegt eraan toe: “Het zou kunnen uitmonden in een kleine recessie, dat is te overzien. Als het een wat langere dip wordt, moet je nog creatiever worden. Dan hebben we elkaar ook hard nodig. Overheden en markt moeten samen zien dat ze de boel op orde krijgen. Elkaar vast houden. Het betekent ook dat je slim moet zijn om vertrouwen terug te winnen. De productie moeten we aan de gang houden, misschien ook in samenwerking met gemeenten, corporaties en marktpartijen. En we moeten voldoende geld genereren om bepaalde ontwikkelingen door te laten gaan. In zoverre is de kredietcrisis van belang. Bedrijven die willen investeren moeten toch het geld hebben om dat te kunnen doen.”
Van der Gugten was aanvankelijk nog optimistisch: “Wij dachten dat de crisis zo’n beetje aan ons voorbij zou gaan, maar merken vooral de laatste weken toch ook dat de onzekerheid toeslaat. Dat heeft er ook mee te maken dat doorstromers nu eerst hun oude huis willen verkopen voordat ze een nieuw huis kopen, dat was een jaar geleden nog heel anders, toen vertrouwde men nog op de verkoop van de oude woning. En intussen neemt de verkooptijd van bestaand bezit flink toe. Dan is te begrijpen dat dit zijn weerslag heeft op de verkoop van nieuwe woningen.”

Grondgebonden stedelijke milieus
Maar hij constateert ook dat de lokale verschillen groot blijven: “Je ziet ook dat bepaalde gebieden van Nederland groeien en dat in andere gebieden sprake is van krimp. Dat laatste constateren wij in grote delen van het noorden, zuiden en oosten van het land. De kwantitatieve vraag is daar volledig weg gevallen en gaat men alleen nog voor kwaliteit. Er is ook een groot verschil tussen de mooie binnenstedelijke locaties en de uitleglocaties. Maar ook dat verschilt van plaats tot plaats. Er is bijvoorbeeld schaarste in de binnensteden van Breda of Den Bosch, maar de verdunning speelt in een stad als Bergen op Zoom al langer.”
Hij licht toe wat hij bedoelt met creatief denken door een voorbeeld te noemen: “Wij werken veel binnenstedelijk. Maar daar bouwen we niet alleen appartementen. Ik ben van mening dat we hele mooie grondgebonden woningen moeten maken met goede tuinen en goede parkeervoorzieningen. We doen dat bijvoorbeeld in Rotterdam en Den Haag. Creatief eraan is dat het grondgebonden milieus zijn in hoge dichtheden die toch aantrekkelijk zijn. De vraag daarnaar is misschien zelfs wel groter dan naar grondgebonden woningen in het weiland. Dat onttrekt zich een beetje aan de conjunctuurgolven, dat is structureel de snelheid in de bouw erin houden. Je houdt daarmee bovendien ook de economie in de stad overeind!”
Van der Gugten waarschuwt: “We moeten daarbij niet alleen denken aan de grote steden. Het gaat ook op voor middelgrote steden en zelfs dorpen, waar vaak teveel alleen aan de randen wordt gebouwd, zodat de kernen leeg lopen en verloederen.”

Schuivende gemeenten
In het algemeen blijkt Van der Gugten toch wel tevreden over de rol van gemeenten nu het moeilijker wordt met de nieuwbouw van woningen: “Er hangt voor gemeenten veel af van succesvolle doorgang van projecten. In hun grondprijscalculaties zijn veel andere zaken meegenomen, zoals voorzieningen, ontsluitingen, verkeersmaatregelen zoals viaducten. En die berekeningen zijn vastgesteld in een tijd dat dit geen probleem kon zijn. Nu het anders loopt moet je er met elkaar uit zien te komen. Ik merk zelf dat gemeenten bepaalde ontwikkelingen toch doorgang willen laten vinden. En het besef komt dan heel snel: willen wij de (grond)prijzen handhaven of willen we dat er gebouwd wordt? Ik begrijp best dat als je exploitaties met elkaar hebt afgesproken dat gemeenten die niet zomaar los laten, daar hangt immers veel mee samen. Je moet ook onderscheid maken tussen gebiedsafspraken en projectafspraken. Ook als gemeente kun je bepalen een project uit te stellen als het even tegen zit. Maar bij gebiedsafspraken, zeker als je midden in de stad bezig bent met vernieuwing van wijken of van het stadscentrum, daar is het een gemeenschappelijk belang om toch op een of andere manier door te gaan met de vernieuwing.”
Van der Gugten voegt hieraan toe: “Je kunt ook gaan schuiven. Ik kom in onze praktijk wel tegen dat je binnen gebieden begint met de huurderscategorie of maatschappelijk vastgoed naar voren haalt. Je begint dan bijvoorbeeld met het bouwen van de bibliotheek. En qua koop wordt dan even afgewacht of zich dat gaat herstellen. Ik zie dat we in onze gebiedsafspraken kijken wat wel en niet haalbaar is.”

Lagere bouwkosten?
Lagere bouwkosten zouden de markt kunnen helpen. Zit dat erin? Van der Gugten: “Ook wij hebben te maken met hoge bouwkosten en daardoor dure woningen die we moeten zien te verkopen. De vraag is hoe snel die bouwkosten zullen dalen. De bouwproductie neemt sterk af, dus dat betekent minder opwaartse druk op de bouwkosten. Soms zie je dat heel snel kantelen. Een jaar geleden waren de staakprijzen bijvoorbeeld nog sky high, nu sluit Corus een paar dagen zijn hoogovens vanwege afzetproblemen. Anti-cyclisch denken is ingewikkeld, maar je ziet per saldo nu de lijnen toch iets dichter naar elkaar komen.”
Hij besluit met de constatering: “Op het moment dat de vrij op naam prijzen onder druk staan zie je de bouwkosten nog niet dalen, omdat er nog voldoende werk is voor alle partijen Veel bedrijven zien echter in de portefeuille voor 2009 de productie dalen. De bouwwereld maakt zich daar zorgen over. Als de concurrentie scherper wordt, kunnen ook de prijzen dalen.”

Bron: Vastgoedjournaal

ING: hogere groei door lagere ...

Oprichters steken weer geld in...

Banken strenger met hypotheeka...