`Huizenmarkt dreigt stil te vallen’

10 VRAGEN aan Ger Hukker, voorzitter van makelaarsvereniging NVM. Over het energielabel, de woningmarkt en sjoemelende makelaars.

1 Hoe succesvol is het energielabel voor woningen?

Jan Pieter Preesman, Ridderkerk

,,Het energielabel is geen succes. De start was vals en daardoor is het imago van het label belabberd. Wil je van het energielabel een succes maken, dan adviseren wij de minister van Wonen Ella Vogelaar gewoon helemaal opnieuw te beginnen.’’


2 Is het mogelijk een uitstaande opdracht bij een makelaar zonder kosten te annuleren? Mijn appartement staat al bijna tweeënhalf jaar te koop en de ontevredenheid over het functioneren van de makelaar neemt toe.

J.J. Schoneveld

,,Je kunt zonder meer van je makelaar af. Ik adviseer consumenten een punt te zetten achter de samenwerking met hun makelaar als het niet meer klikt. Het is nu eenmaal een kwestie van vertrouwen. Ontbreekt dat, dan moet je samen niet doorgaan. De enige kosten die wel betaald moeten worden, zijn bijvoorbeeld de geplaatste advertenties in huis-aan-huiskranten. Als consument kies je de makelaar die het beste bij je past en waar je in gelooft. Je vraagt er daarom eerst twee tot drie thuis en maakt daar een keus uit. Een makelaar kiezen, die zegt de hoogste verkoopprijs te realiseren heeft een risico.

Misschien staat het huis daardoor wel vele maanden langer te koop of verkoopt het helemaal niet. Het vervelende aan woningen is dat ze nooit één vaste prijs hebben. De waarde bevindt zich in een bandbreedte.’’


3 Sinds enige tijd worden de begrippen aankoop- en verkoopmakelaar gehanteerd. Daarmee wordt de suggestie gewekt dat het daarbij om verschillende figuren gaat. U en ik weten natuurlijk dat dat onzin is?

Harry Walker, Elst

,,Vanuit de NVM hameren we erop dat dat twee verschillende functies zijn. We pakken deze ‘dubbele pettenproblematiek’ aan. De makelaar die de verkoop begeleidt, heeft andere belangen dan de aankoopmakelaar. Een makelaar moet dus duidelijk maken aan wiens kant hij of zij staat, dan weet de consument waar hij aan toe is.’’


4 Pakt u sjoemelende makelaars aan die maar wat aanrommelen met een waardebepaling?

Marijke de Korte

,,Op dit moment hanteren we een piepsysteem. Consumenten, maar ook het bestuur van de NVM kunnen een klacht indienen bij de Raad van Toezicht. Mocht daar de klacht worden afgewezen, dan kan in hoger beroep worden gegaan bij de Centrale Raad van Toezicht. Naar aanleiding van taxatiefraudes eerder dit jaar hebben we nu 24 makelaars in onderzoek en inmiddels is er één geroyeerd.

Maar ik vind het huidige piepsysteem niet voldoende. Volgend jaar gaan we zelf actiever zoeken naar misstanden. We zullen steekproefsgewijs makelaars naar hun waardebepalingsrapporten en koopcontracten vragen en die dan onderzoeken. We noemen dat een periodieke toets. Maar we gaan ook af op tips, zeg maar het kliklijnprincipe; want waar rook is, kan vuur zijn.
Daarnaast willen wij op Funda en NVM.nl makelaars zichzelf laten beoordelen in een soort Wikipedia-constructie. Ze moeten een stuk of tien vragen beantwoorden en zich zo aan de consument presenteren. Zo hoop ik sneller een slag te maken naar het verbeteren van het imago van onze sector.’’


5 Zou het niet goed zijn voor de transparantie van de woningmarkt als makelaars verplicht worden ook de gerealiseerde verkoopprijzen te publiceren?

A.A. van Oosterhout, Gouda

,,Via het Kadaster zijn deze gegevens al beschikbaar. Overigens overweegt Den Haag ook alle WOZ-taxaties via een website beschikbaar te maken voor de consument. Waar we wel voor moeten zorgen, is dat al deze informatie geen valse verwachtingen wekt. Een WOZ is géén verkoopwaarde, dus het blijft ook met die transparantie uitkijken.’’


6 Hoe pakt u de startersproblematiek aan? Er staan toch genoeg appartementen te koop voor zo’n 160.000 euro die zijn ideaal voor beginnende huizenbezitters.

A. Lacser, Gouda

,,Er zijn twee zaken die geregeld moeten worden. Corporaties moeten sneller hun huurwoningen verkopen en gemeenten zullen veel beter op hun wijken moeten letten. Corporaties kunnen met het verkregen geld bestaande huurwoningen opknappen en nieuwe huizen bouwen. Voor de langere termijn moeten gemeenten hun wijken niet laten verslonzen. De huizen van 160.000 euro die heel lang te koop staan, bevinden zich vaak in minder populaire wijken, waar sprake is van achterstallig onderhoud.’’


7 Zoals veel ouderen wil ik mijn koophuis inruilen voor een appartement. Gezien de huidige situatie op de woningmarkt, twijfel ik tussen huren of kopen van een nieuw onderkomen. Wat is uw advies?

C.A. van Gelderen (73)

,,Dat is een moeilijk te beantwoorden vraag. Voor de ene consument is een pas op de plaats goed, terwijl de andere juist kan kopen. Op dit moment zijn de kopers aan de macht. Zij kunnen stevig onderhandelen en procenten van de vraagprijs afkrijgen. Je kunt dus nog gewoon goed zaken doen. Deze oudere mevrouw raad ik aan haar huis eerst te verkopen. In deze markt is dat namelijk een stuk lastiger geworden. Daarna kan ze rustig om zich heen kijken naar een huur- of een koopwoning.’’


8 U verzoekt de banken om hun geldkranen niet dicht te draaien. Maar om een toekomstige kredietcrisis te voorkomen zullen banken minder risico willen lopen, dus worden er lagere hypotheken verstrekt. Hoe kijkt u tegen deze ontwikkeling aan?

Bert Veerman, Den Haag

,,We hebben in Nederland een streng hypotheeksysteem en dat is goed. Banken verstrekken nu tot een hoogte van 4,5 maal het bruto jaarsalaris. Toestanden als in Amerika, Spanje en Engeland zijn daarom hier ondenkbaar. Nederland kent door deze aanpak niet al te veel financiële crepeergevallen en gedwongen verkopen. Maar wat niet mag gebeuren is dat de banken tijdens de wedstrijd de spelregels gaan aanpassen. Ik krijg de laatste tijd te veel signalen dat dat gebeurt.

Starters en zelfstandigen zonder personeel moeten nu ineens veel meer overleggen en bij een niet betaalde rekening van een mobiele telefoon, dus een kleine BKR-registratie, gaat het al niet meer door. Er is smeerolie nodig, anders valt de gehele huizenmarkt stil en dan heb je een nog veel groter probleem. Net als Neprom (projectontwikkelaars) en Vereniging Eigen Huis ben ik voorstander van het verlagen van de overdrachtsbelasting liefst tot nul, en verruiming van het Waarborgfonds Eigen Woningen van 265.000 tot 450.000 euro per woning.’’


9 De discussie over beperking van de hypotheekrenteaftrek is verstomd. Maar krijg je geen stabielere woningmarkt als mensen feitelijk alleen zouden kunnen kopen wat hun portemonnee toelaat? Als ik geen Dom Perignon kan betalen koop ik iets goedkopers als ik toch bubbels wil.

Nico Huizinga

,,Helemaal gelijk, maar nu even niet. Eerst moet de huidige situatie weer zijn genormaliseerd. Natuurlijk moet in zijn geheel naar de woningmarkt worden gekeken. In de kern is de patiënt namelijk ziek. Die doorstroming was al minimaal maar met deze kredietcrisis en een verder afnemend nieuwbouwaanbod zal dat alleen nog maar verslechteren.’’


10 Hoe ziet de rol van de makelaar er in de toekomst uit?

Dick Voller

,,Ik geloof heilig dat deze branche aan het begin van een sanering staat. Kwaliteit gaat nu tellen. De nieuwe generatie NVM-makelaars zal goed moeten invoelen wat een klant wil en meemaakt. Daarnaast is locale kennis van groot belang. Je moet weten wat er gebeurt. Wie gaat er scheiden? Wie krijgt een nieuwe baan? Waar is een kind geboren? Waar je die informatie opdoet? Schoolplein, langs de lijn of in het café. Veel meer dan vroeger moet een makelaar een geboren onderhandelaar zijn die voor zijn cliënt de beste deal maakt. En wat ik al zei: de kwaliteit van het werk moet 100 procent zijn.

De makelaar alleen op internet bestaat niet. Maar hij zal wel moeten weten hoe internet als hulpmiddel moet worden ingezet. Dus zijn opdrachtgever bellen als hij ziet dat bijvoorbeeld het aantal clicks (bezoeken op de website) daalt en dat een andere strategie gewenst is. Maar ook in de toekomst blijft dit vak people’s business.’’

Bron: ad.nl

ING: hogere groei door lagere ...

Oprichters steken weer geld in...

Banken strenger met hypotheeka...